Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) lại tiếp tục có văn bản trình Thủ tướng Chính phủ về những lo ngại quanh quy định ký quỹ nhằm đảm bảo triển khai dự án tương đương khoảng 1-3% vốn đầu tư tại Luật Đầu tư 2014. Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị cần làm rõ khái niệm “vốn đầu tư” để có thể xác định tỷ lệ mức ký quỹ cần nộp cho hợp lý.
Quy định về ký quỹ đối với các dự án BĐS có SDĐ đã được quy định tại điều 58 Luật Đất đai 2013 và điều 42 Luật Đầu tư 2014. Đáng chú ý là quy định về quỹ bảo lãnh triển khai dự án tại điều 42 Luật Đầu tư 2014. Cụ thể, Luật quy định nhà đầu tư phải tiến hành ký quỹ nhằm đảm bảo việc triển khai dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển đổi SDĐ.
Theo đó, mức ký quỹ để đảm bảo triển khai dự án sẽ từ 1 - 3% tổng số vốn đầu tư của dự án trên cơ sở quy mô, tính chất và tiến độ triển khai với từng dự án cụ thể.
Hiện tại, Bộ Kế hoạch Đầu tư cũng đang trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư bao gồm điều 42 nói trên.
Theo HoREA, quy định nêu trên chỉ đúng và phù hợp với những dự án BĐS đã được Nhà nước GPMB rồi mới bàn giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh.
 |
| HoREA cho rằng, cần có sự phân biệt về quy mô các dự án để việc ký quỹ bảo lãnh đảm bảo công bằng |
Chẳng hạn như, những nhà đầu tư được nhận quỹ đất sạch để triển khai dự án KCN, khu du lịch, cơ sở thương mại, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, … thì phải ký quỹ bởi vì nhà đầu tư đã không phải tự mình bỏ chi phí để GPMB. Như vậy, việc bắt buộc các nhà đầu tư trong các trường hợp này phải ký quỹ là hợp lý nhằm bảo đảm việc triển khai dự án.
Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng, đối với những nhà đầu tư đã tự mình bỏ chi phí GPMB rồi mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ để đầu tư kinh doanh nhưng vẫn buộc phải ký quỹ như quy định trên đây là chưa hợp lý.
Ngoài ra, theo văn bản trình bày của HoREA, mức ký quỹ để bảo đảm triển khai dự án với mức ấn định từ 1-3% tổng vốn đầu tư của dự án cũng chưa phù hợp với thực tế, theo đó, cần phải phân biệt rõ ràng giữa dự án có quy mô lớn với các dự án có quy mô vừa và nhỏ.
Bên cạnh đó là sự chưa rõ ràng về khái niệm “vốn đầu tư của dự án”. Trường hợp được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì nó sẽ bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc…
Như vậy, việc tính toán mức ký quỹ như cách trên đây chỉ đúng khi nhà đầu tư triển khai một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại…
HoREA cũng lo ngại, quy định trên sẽ không phù hợp nếu nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp 1, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư cấp 2.
Đồng thời, cũng phải tính đến trường hợp các khách hàng mua đất tại các dự án đất nền rồi lại tiếp tục đầu tư các công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà ở theo quy hoạch của dự án. HoREA cho rằng, nếu như vậy thì mức ký quỹ từ 1- 3% đối với các dự án quy mô lớn sẽ là mộ con số không hề nhỏ.
HoREA lấy ví dụ trường hợp dự án khu đô thị mới Tân Cảng, Q. Bình Thạnh để chứng minh. Cụ thể, dự án này có diện tích khoảng 43 ha , tổng kinh phí đầu tư của dự án vào khoảng 30.000 tỉ đồng. Như vậy, nếu phải ký quỹ 1% thì chi phí cũng lên tới 300 tỉ đồng, còn với tỉ lệ 3% thì con số này lên tới 900 tỉ đồng, đều là những khoản tiền rất lớn.
Do đó, HoREA đã đề xuất, trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 cần phải xác định rõ nội hàm của “khái niệm vốn đầu tư” của các dự án BĐS sao cho hợp lý.
Đồng thời, HoREA cũng đề xuất, cần phải xác định đúng nguyên tắc luỹ tiến từng phần đối với quy mô các loại dự án lớn nhằm tính toán tỉ lệ mức ký quỹ cần phải nộp.
Bên cạnh đó, Luật cũng cần có quy định cụ thể với những trường hợp chủ đầu tư dự án đã tự mình chi phí khoản bồi thường để có quỹ đất sạch. Theo đó, họ sẽ không buộc phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các nhà đầu tư.
Một lý do khác nữa cần phải cân nhắc thêm về quy định ký quỹ trên đây theo HoREA là vì, toàn bộ khoản chi phí của việc ký quỹ cuối cùng cũng sẽ được các chủ đầu tư tính hết vào giá thành sản phẩm, và đương nhiên, khách hàng lại là người phải "gánh" các khoản tiền này.
(Theo Thời báo Kinh tế Sài Gòn)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét